Hai vợ chồng tôi đang thế chấp đất tại ngân hàng rồi nhưng hiện tại chúng tôi có nhu cầu xây nhà thì xin giấy phép xây dựng được không? Thủ tục xin giấy phép xây dựng đối với trường hợp của chúng tôi có khó không? – Đây là câu hỏi của một khách hàng đã gửi đến Luật Hùng Phí. Mời các bạn cùng theo dõi bài viết dưới đây!

Thế chấp đất tại ngân hàng rồi thì xin giấy phép xây dựng được không?

1. Giấy phép xây dựng là gì?

Theo khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

2. Thế chấp đất tại ngân hàng rồi thì xin giấy phép xây dựng được không?

Căn cứ quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về các quyền của bên thế chấp như sau:
“1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thoả thuận.
2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.”

Như vậy, Bên thế chấp có quyền đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp. Do đó, gia đình anh/chị có thể thực hiện xin giấy phép xây dựng để xây công trình, nhà ở trên mảnh đất đã thế chấp.

>>XEM THÊM: Thế chấp đất trồng lúa vay vốn ngân hàng có được không? 

3. Ai có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở?

Cơ quan nào sẽ là chủ thể có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở?
Tại khoản 2, 3 Điều 103 Luật xây dựng 2014 (lưu ý: khoản 1 Điều này bị bãi bỏ bởi khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) quy định về thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng như sau:

“2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng, đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình quy định tại khoản 3 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này.
3. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.”.

Như vậy, nộp đơn xin cấp phép xây dựng tại các cơ quan sau đây:

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình quy định tại khoản 3 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này (được sửa đổi bởi khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020)
– Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý (được sửa đổi bởi khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020)
Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng do mình cấp.
Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng không thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp không đúng quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi giấy phép xây dựng.
Theo đó, việc cấp giấy phép xây dựng cho công trình nhà ở riêng lẻ trong khu vực đô thị thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện nơi có đất.

Do đó, căn cứ tuỳ theo phân cấp công trình xây dựng anh/ chị có thể nộp đơn xin cấp giấy phép xây dựng tại Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện.

>>XEM THÊM:

• Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất
• Cách xác định đất đang có tranh chấp
• Việt Kiều có được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất tại Việt Nam không? 

4. Thủ tục xin giấy phép xây dựng đối với nhà ở trên đất thế chấp

Căn cứ khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi khoản 36 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020), quy trình cấp giấy phép xây dựng được quy định như sau:

– Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng;
– Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;
– Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ. Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;
– Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định của Luật này để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
– Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng;
– Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng công trình, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này. Thời gian cấp giấy phép xây dựng đối với công trình quảng cáo được thực hiện theo quy định của pháp luật về quảng cáo.
Như vậy, để xây dựng nhà ở anh/chị cần phải xin giấy phép xây dựng tại UBND cấp huyện. Ngoài ra phải thông báo cho Ngân hàng về việc xây dựng nhà trên đất về đề nghị Ngân hàng tạo điều kiện cung cấp các hồ sơ, tài liệu để anh/chị có thể thực hiện được việc xin giấy phép xây dựng. Thông thường, ngân hàng sẽ yêu cầu anh/chị ký thêm phụ lục hợp đồng để thế chấp cả ngôi nhà mới xây dựng trên đất nhằm tránh tranh chấp phát sinh sau này khi xử lý tài sản thế chấp.

5. Câu hỏi liên quan

Câu hỏi 1: Lệ phí cấp giấy phép xây dựng là bao nhiêu?

Trả lời: Ở mỗi tỉnh thành sẽ có mức thu lệ phí cấp giấy phép xây dựng khác nhau.

Mức thu lệ phí tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh như sau:
– Cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ: 75.000 đồng/giấy phép;
– Cấp giấy phép xây dựng các công trình khác: 150.000 đồng/giấy phép;
– Gia hạn, cấp lại, điều chỉnh giấy phép xây dựng: 15.000 đồng/giấy phép.
(Căn cứ tại Khoản 2 Điều 1 Nghị quyết 18/2017/NQ-HĐND ngày 07/12/2017)

Câu hỏi 2: Xây nhà mà không thực hiện xin cấp phép có làm sao không? 

Trả lời:

Căn cứ Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020) thì Công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư, trừ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
Theo khoản 7 Điều 16 Nghị định số: 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt hành chính đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng như sau:
– Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
– Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
– Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Lưu ý: Mức phạt tiền này là mức phạt áp dụng đối với tổ chức. Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức. (Điểm c khoản 1 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP). 

Ngoài ra cá nhân hoặc tổ chức vi phạm thực hiện xin cấp giấy phép xây dựng tuỳ theo trường hợp còn bị cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng vi phạm, bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Trên đây là nội dung về Thế chấp đất tại ngân hàng rồi thì xin giấy phép xây dựng được không? mà Công ty Luật Hùng Phí xin gửi đến Quý khách hàng để tham khảo. Nếu Quý khách còn vướng mắc về vấn đề này hay cần luật sư tư vấn đối với trường hợp, vụ việc cụ thể của mình, Quý khách hãy vui lòng liên hệ luôn hôm nay với Luật sư của Công ty Luật Hùng Phí để được hỗ trợ, tư vấn kịp thời.

Thông tin liên hệ:

Công ty Luật Hùng Phí

Điện thoại: 0962 75 28 38

Email: info@hungphi.vn

Website: hungphi.vn

Trân trọng cảm ơn Quý khách hàng!