Nhu cầu thuê nhà ở ngày càng tăng cao, đặc biệt tại các thành phố lớn. Ký hợp đồng thuê nhà cần lưu ý những điều gì để bảo vệ quyền lợi của bản thân? Mời các bạn theo dõi bài viết dưới đây.

Ký hợp đồng thuê nhà cần lưu ý những điều này

1. Hợp đồng thuê nhà là gì? 

Căn cứ Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Như vậy, Hợp đồng thuê nhà (bao gồm hợp đồng thuê nhà để ở và thuê nhà vào các mục đích khác) là một hình thức của hợp đồng thuê tài sản, bên cho thuê và bên thuê thoả thuận ký kết hợp đồng thuê nhà, theo đó bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê nhà sử dụng trong thời hạn thỏa thuận và bên thuê phải trả tiền thuê nhà trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

2. Lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà

Các bên cần đảm bảo đủ điều kiện và tư cách giao kết hợp đồng thuê nhà
Căn cứ Khoản 1, Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015:
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”

Như vậy, để hợp đồng thuê nhà không bị vô hiệu thì các bên phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
– Hai bên giao kết hơp đồng thuê nhà phải có đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch. Bên cho thuê phải đảm bảo mình sở hữu nhà hoặc có quyền cho thuê nhà. Bên thuê có đủ khả năng thanh toán tiền thuê nhà. Hai bên hoàn toàn minh mẫn, tỉnh táo khi tham gia ký kết hợp đồng thuê nhà;
– Hai bên tham gia ký kết hợp đồng thuê nhà hoàn toàn tự nguyện;
– Các nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Mặc dù hợp đồng được pháp luật cho phép các bên tự do thỏa thuận, nhưng để bảo vệ lợi ích của nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể liên quan khác thì pháp luật cũng quy định các điều khoản nhằm hạn chế quyền tự do của các bên trong xác lập hợp đồng.
Ngoài ra, các bên cần phải đảm bảo nhà thuê không thuộc đối tượng tranh chấp hay thế chấp ngân hàng, hoặc thuộc các trường hợp khác không được cho thuê theo quy định pháp luật. Bên thuê nên yêu cầu bên cho thuê cung cấp các tài liệu, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà, quyền cho thuê nhà để đảm bảo an toàn.

Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản
Căn cứ theo quy định tại Điều 121, Luật nhà ở năm 2014 quy định hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận sẽ phải được lập thành văn bản và đảm bảo đầy đủ các nội dung theo quy định tại điều này.

Hợp đồng cần ghi rõ trách nhiệm của mỗi bên để dự phòng trường hợp nếu hai bên xung đột lợi ích về sau
Bên cạnh việc quy định giá thuê, các quyền và nghĩa vụ mỗi bên, nghĩa vụ thanh toán,… thì các bên trong hợp đồng thuê nhà nên quy định rõ ai có nghĩa vụ và trách nhiệm giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà.
+ Bên thuê có trách nhiệm bao quản tài sản thuê. Trường hợp nhà thuê bị hư hỏng không phải do lỗi của bên thuê, bên thuê có quyền yêu cầu chủ nhà sửa chữa căn cứ theo quy định tại điều 477 Bộ luật Dân sự năm 2015. Nếu chủ nhà cố tình không thực hiện, người thuê có thể tự sửa chữa với chi phí hợp lý và phải thông báo cho chủ nhà biết. Trường hợp này, người thuê có quyền yêu cầu chủ nhà thanh toán chi phí sửa chữa.
+ Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thoả thuận, phù hợp với mục đích của người thuê trong suốt thời gian ký hợp đồng. Nếu nhà ở, thiết bị hỏng hóc trong thời gian người thuê sử dụng, người thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê, nội dung này được quy định tại khoản 1 Điều 479 Bộ luật Dân sự năm 2015, người thuê có quyền yêu cầu chủ nhà sửa chữa phục hồi lại như tình trạng ban đầu thoả thuận.

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, chủ nhà không được đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở đang cho thuê. Nhưng trong một số trường hợp, nếu do lỗi của người thuê, chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng. Do vậy, người thuê phải lưu ý:
– Nếu không trả tiền thuê nhà từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng hoặc sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận hay tự ý chuyển đổi, cho mượn, cho người khác thuê lại thì chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.
– Người thuê không được tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, không được làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh. Nếu bị lập biên bản đến lần thứ 3 về vi phạm này, chủ nhà có thể thu hồi nhà ở.
– Người thuê nhà cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi chủ nhà tăng giá một cách bất hợp lý mà không thông báo cho người thuê biết trước theo thỏa thuận. Trường hợp chủ nhà không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng hoặc vì lợi ích của người thứ ba mà hạn chế quyền sử dụng, người thuê cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Nếu một trong hai bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, phải thông báo cho bên còn lại biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu bên đơn phương vi phạm và gây thiệt hại, bên còn lại có quyền yêu cầu bồi thường.

Bồi thường thiệt hại khi thực hiện hợp đồng thuê nhà

Khi lập hợp đồng, bên cho thuê cần làm rõ các điều khoản về yêu cầu bồi thường để đảm bảo lợi ích. Chủ nhà có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại khi người thuê trả lại tài sản bị giảm sút giá trị so với ban đầu, trừ hao mòn tự nhiên.
Nếu người thuê chậm trả tài sản thuê so với thời gian ký trong hợp đồng, chủ nhà có thể yêu cầu trả lại tài sản và tiền thuê trong thời gian phát sinh. Nếu có thỏa thuận, người thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê.
Một trong hai bên có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên còn lại không thực hiện, thực hiện không đúng các cam kết hoặc có các hành vi vi phạm khác gây ra thiệt hại mà không quy định trong hợp đồng.

3. Câu hỏi thường gặp

Câu hỏi 1: Có cần công chứng hợp đồng thuê nhà không?

Trả lời: Theo quy định pháp luật hiện hành thì với các hợp đồng thuê nhà ở, thuê nhà xưởng không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. 

Câu hỏi 2: Chủ nhà trọ khi làm hợp đồng thuê nhà có phải đăng ký kinh doanh không?

Trả lời: Căn cứ tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 39/2007/NĐ-CP, những hoạt động thương mại không cần đăng ký kinh doanh gồm:
“1. Cá nhân hoạt động th­ương mại là cá nhân tự mình hàng ngày thực hiện một, một số hoặc toàn bộ các hoạt động đ­ược pháp luật cho phép về mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác như­ng không thuộc đối t­ượng phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh và không gọi là “th­ương nhân” theo quy định của Luật Thương mại. Cụ thể bao gồm những cá nhân thực hiện các hoạt động th­ương mại sau đây:
a) Buôn bán rong (buôn bán dạo) là các hoạt động mua, bán không có địa điểm cố định (mua rong, bán rong hoặc vừa mua rong vừa bán rong), bao gồm cả việc nhận sách báo, tạp chí, văn hóa phẩm của các th­ương nhân đ­ược phép kinh doanh các sản phẩm này theo quy định của pháp luật để bán rong;
b) Buôn bán vặt là hoạt động mua bán những vật dụng nhỏ lẻ có hoặc không có địa điểm cố định;
c) Bán quà vặt là hoạt động bán quà bánh, đồ ăn, n­ước uống (hàng nước) có hoặc không có địa điểm cố định;
d) Buôn chuyến là hoạt động mua hàng hóa từ nơi khác về theo từng chuyến để bán cho người mua buôn hoặc ng­ười bán lẻ;
đ) Thực hiện các dịch vụ: đánh giày, bán vé số, chữa khóa, sửa chữa xe, trông giữ xe, rửa xe, cắt tóc, vẽ tranh, chụp ảnh và các dịch vụ khác có hoặc không có địa điểm cố định;
e) Các hoạt động thương mại một cách độc lập, th­ường xuyên không phải đăng ký kinh doanh khác.”
Theo đó, cơ sở cho thuê nhà trọ là hoạt động thương mại không thuộc các trường hợp không phải đăng ký kinh doanh. Do vậy, cho thuê nhà trọ, phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Câu hỏi 3: Có bắt buộc phải đặt cọc khi thuê nhà ở không?

Trả lời: Hiện nay pháp luật không có quy định nào bắt buộc hợp đồng thuê nhà phải có điều khoản về đặt cọc. Việc đặt cọc là một trong những thỏa thuận của các bên nhằm đảm bảo cho thực hiện hợp đồng mà không phải điều kiện bắt buộc.

Trên đây là nội dung về Ký hợp đồng thuê nhà cần lưu ý những điều này mà Công ty Luật Hùng Phí xin gửi đến Quý khách hàng để tham khảo. Nếu Quý khách còn vướng mắc về vấn đề này hay cần luật sư tư vấn đối với trường hợp, vụ việc cụ thể của mình, Quý khách hãy vui lòng liên hệ luôn hôm nay với Luật sư của Công ty Luật Hùng Phí để được hỗ trợ, tư vấn kịp thời.

Thông tin liên hệ:

Công ty Luật Hùng Phí

Điện thoại: 0962 75 28 38

Email: info@hungphi.vn

Website: hungphi.vn

Trân trọng cảm ơn Quý khách hàng!