Ngày 11-12-2025, Quốc hội thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Trong đó có nội dung đáng chú ý liên quan đến việc không còn ghi thông tin đất đang thế chấp trên sổ đỏ. Việc cập nhật và hiểu rõ quy định này sẽ giúp mọi người chủ động bảo vệ quyền lợi, hạn chế rủi ro pháp lý khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng đất đai từ năm 2026 trở đi. Hãy cùng Luật Hùng Phí tìm hiểu thông tin này qua bài viết dưới đây.

1. Quy định về việc không ghi thông tin đất đang thế chấp vào sổ đỏ từ năm 2026

 Từ năm 2026 không cập nhật thông tin thế chấp nhà, đất trên giấy chứng nhận

Ngày 05/01/2026, Bộ Tư pháp đã có văn bản gửi Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường các tỉnh, thành phố, nhằm hướng dẫn triển khai quy định mới về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, có quy định: “Trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo điểm p khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai thì chỉ cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai, không xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp”.

Do đó, để thực hiện thống nhất, Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm và Bồi thường Nhà nước đã đề nghị các Văn phòng đăng ký đất đai không thực hiện xác nhận đăng ký thế chấp trên sổ đỏ, mà cập nhật toàn bộ nội dung đăng ký thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai.

>>XEM THÊM:

TỪ 01/01/2026 CHUYỂN ĐẤT NÔNG NGHIỆP LÊN THỔ CƯ ĐƯỢC GIẢM 70% TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2. Nếu tình trạng đất đang thế chấp không được ghi trong sổ đỏ thì có thể tra cứu ở đâu? 

Đất đang thế chấp từ 2026: Kiểm tra ở đâu, kiểm tra ra sao?

Căn cứ theo công văn số: 02/CĐK&BTNN-QLĐKBPBĐ của Cục đăng ký giao dịch bảo đảm và bồi thường nhà nước đã quy định đối với các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở từ ngày 01/01/2026, Văn phòng đăng ký đất đai chỉ cập nhật thông tin thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai, không thực hiện xác nhận nội dung đăng ký thế chấp trên Giấy chứng nhận đã cấp.

Còn với những trường hợp có yêu cầu đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp hoặc có yêu cầu xóa đăng ký thế chấp mà nội dung đăng ký thế chấp trước đó đã được ghi trên Giấy chứng nhận thì thực hiện việc cập nhật nội dung xóa đăng ký đối với tài sản thế chấp được rút bớt hoặc xóa đăng ký thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai, đồng thời thực hiện xác nhận nội dung xóa đăng ký đối với tài sản thế chấp được rút bớt hoặc xóa đăng ký thế chấp trên Giấy chứng nhận.

Như vậy, từ ngày 01/01/2026, mọi người không thể chỉ dựa vào bản giấy giấy chứng nhận để xác định tình trạng thế chấp của nhà, đất như trước đây mà cần chủ động kiểm tra qua các kênh thông tin chính thức.

Cụ thể, người dân có thể tra cứu thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai. Khi đó người dân chỉ cần nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai, kiểm tra trên hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm trực tuyến (https://dktructuyen.moj.gov.vn/).

Đặc biệt, khi giao dịch chuyển nhượng nhà, đất, mọi người có thể yêu cầu bên bán cung cấp văn bản xác nhận tình trạng pháp lý của nhà đất như kết quả tra cứu dữ liệu đất đai gần nhất hoặc thông tin xác nhận từ ngân hàng, hoặc yêu cầu công chứng viên xác minh tình trạng thế chấp thông qua hệ thống dữ liệu liên thông, nhằm bảo đảm tính minh bạch và an toàn pháp lý cho giao dịch.

>>XEM THÊM:

BẢNG GIÁ ĐẤT CHÍNH THỨC Ở TP.HCM ÁP DỤNG 01/01/2026

3. Câu hỏi thường gặp

3.1. Đất đang thế chấp nhưng không ghi trên Sổ đỏ từ năm 2026 có làm tăng rủi ro cho người mua không?

Việc không ghi thông tin thế chấp trực tiếp trên Sổ đỏ từ năm 2026 không làm tăng rủi ro cho người mua nếu người mua chủ động kiểm tra thông tin hoặc có sự tư vấn của luật sư uy tín, luật sư chuyên về đất đai. Quy định mới này giúp thông tin thế chấp được quản lý tập trung, cập nhật kịp thời và thống nhất trong cơ sở dữ liệu đất đai và hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm.

>>XEM THÊM:

TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI ONLINE – LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI

3.2. Trường hợp đã thế chấp trước năm 2026 và có ghi trên Sổ đỏ thì xử lý như thế nào?

Đối với các trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đã được đăng ký trước năm 2026 và có ghi chú trên Sổ đỏ, thì khi phát sinh yêu cầu xóa đăng ký thế chấp hoặc rút bớt tài sản thế chấp, cơ quan đăng ký đất đai sẽ cập nhật nội dung thay đổi vào cơ sở dữ liệu đất đai, đồng thời xác nhận việc xóa hoặc thay đổi này trên Giấy chứng nhận đã cấp, theo đúng quy định chuyển tiếp, nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và các bên liên quan.

3.3. Có được tiến hành thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP về tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không được dùng để thế chấp. Chỉ tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai mới có thể được dùng làm tài sản bảo đảm nếu đáp ứng đủ điều kiện của pháp luật.

Trên đây là nội dung và thông tin về TỪ 2026, BỎ GHI THÔNG TIN THẾ CHẤP ĐẤT TRÊN SỔ ĐỎ mà Công ty Luật Hùng Phí xin kính gửi đến Quý khách hàng. Nếu Quý khách còn vướng mắc về vấn đề này hay cần luật sư tư vấn đối với trường hợp, vụ việc cụ thể của mình, Quý khách hãy vui lòng liên hệ luôn hôm nay với Luật sư của Công ty Luật Hùng Phí để được Chúng tôi hỗ trợ, tư vấn kịp thời.