Luật Nhà ở số: 27/2023/QH15 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 có nhiều điểm mới mang tính đột phá, giải quyết bất cập cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và tạo động lực phát triển nhà ở trong thời gian tới. Dưới đây là tổng hợp những điểm mới của Luật này mời Bạn đọc cùng theo dõi. 

1. Cấp sổ hồng cho người mua nhà chung cư mini

Căn cứ Điều 57 Luật Nhà ở số: 27/2023/QH15, loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (trong bài viết sẽ gọi chung là chung cư mini) sẽ được cấp Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) nếu đáp ứng điều kiện:

• Cá nhân có quyền sử dụng đất ở phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thực hiện đầu tư xây dựng theo quy định về xây dựng và quy định khác liên quan dự án đầu tư xây dựng nhà ở; pháp luật về kinh doanh bất động sản.
• Nếu xây dựng chung cư mini để cho thuê thì cần đáp ứng điều kiện về:

– Yêu cầu nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân.
– Yêu cầu về phòng cháy chữa cháy với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân.
– Yêu cầu về điều kiện của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh với đường giao thông để xe cứu hỏa, các phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân.

• Việc quản lý vận hành các căn hộ trong chung cư mini phải được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.

Như vậy, với quy định này, chính thức từ ngày 01/08/2024, các căn hộ của chung cư mini sẽ chính thức sẽ được cấp Sổ hồng thay vì như hiện nay, cả tòa chung cư mini sẽ được cấp chung một Sổ hồng tất cả các chủ sở hữu hoặc không đủ điều kiện để cấp Sổ hồng.

2. Không còn quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo:

• Hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
• Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình.

Như vậy, Luật Nhà ở 2023 không quy định thời hạn sở hữu, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ phải phá dỡ thì giá trị nhà ở không còn nhưng giá trị quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài và người dân vẫn được bồi thường.

3. Mở rộng đối tượng được hỗ trợ nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung thêm 2 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội so với hiện hành là:

(1) Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.

(2) Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

4. Thay đổi nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở số: 27/2023/QH15, nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng lại khi đạt thời hạn tối thiểu là 05 năm kể từ thời điểm tất toán toàn bộ khoản tiền mua nhà ở đó.

Nếu mua nhà ở xã hội chưa đủ 05 năm mà muốn bán lại thì bên mua chỉ có thể bán lại với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng cho 02 đối tượng sau:

– Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội

– Đối tượng thuộc trường hợp đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

5. Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong dự án thương mại

Trong Luật Nhà ở 2014, việc yêu cầu bố trí đất nhà ở xã hội trong dự án thương mại không quy định cụ thể. Tuy nhiên Điều 83 Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.

Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

6. Ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế, một số chủ đầu tư cần phải chờ thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trước khi làm thủ tục miễn.

Đối với Luật Nhà ở 2023, Điều 85 quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Ngoài ra chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

7. Biên lợi nhuận cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội

Điểm mới ở Luật Nhà ở 2023 là chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội, được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này.

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, chủ đầu tư có thể có thêm lợi nhuận từ việc phát triển nhà ở xã hội thông qua phần diện tích thương mại.

8. Bổ sung thêm các loại hình nhà ở

So với Luật Nhà ở năm 2014, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung thêm một số đối tượng nhà ở như nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở thuộc tài sản công.

>>Có thể bạn quan tâm: Những điểm mới của Luật Đất đai năm 2024

Trên đây là nội dung Những điểm mới của Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 mà Công ty Luật Hùng Phí xin gửi đến Quý khách hàng để tham khảo. Nếu Quý khách còn vướng mắc về vấn đề này hay cần luật sư tư vấn đối với trường hợp, vụ việc cụ thể của mình, Quý khách hãy vui lòng liên hệ luôn hôm nay với Luật sư của Công ty Luật Hùng Phí để được hỗ trợ, tư vấn kịp thời.

Thông tin liên hệ:

Công ty Luật Hùng Phí

Điện thoại: 0962 75 28 38

Email: info@hungphi.vn

Website: hungphi.vn

Trân trọng cảm ơn Quý khách hàng!