Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch phổ biến hiện nay. Theo quy định pháp luật, về nguyên tắc, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện thông qua thủ tục đăng ký biến động đất đai (thường được biết đến với tên gọi “sang tên sổ đỏ”). Vậy có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa sang tên? Cùng Luật Hùng Phí tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

(1). Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024;

(2). Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

(3). Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

(4). Trong thời hạn sử dụng đất;

(5). Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

>>XEM THÊM: 

CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH CÓ ĐƯỢC MUA BÁN ĐẤT KHI CHƯA CÓ SỔ ĐỎ KHÔNG?

2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 27 Luật Đất đai 2024, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng được thực hiện theo yêu cầu của các bên.

Căn cứ khoản 1 Điều 42 Luật Công chứng 2024, hồ sơ thực hiện việc công chứng bao gồm các giấy tờ sau:

(1). Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

(2). Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng, gồm: thẻ căn cước hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ khác để xác định nhân thân của người yêu cầu công chứng theo quy định của pháp luật;

(3). Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản hoặc bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định khác của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc xử lý tài sản hoặc giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp giao dịch liên quan đến tài sản đó;

(4). Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

2.2. Thực hiện nghĩa vụ tài chính

– Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân. (khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung Luật Thuế thu nhập cá nhân 2012).

– Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2.3. Đăng ký biến động quyền sử dụng đất

Căn cứ mục II.1B Phần V Phụ lục 1 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

(1). Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP;

(2). Giấy chứng nhận đã cấp;

(3). Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Mục II.2B Phần V Phụ lục 1 Nghị định 151/2025/NĐ-CP;

(4). Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

>>XEM THÊM: 

CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN PHẢI ĐÓNG THUẾ NHƯ THẾ NÀO?

3. Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa sang tên?

Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa sang tên?

Khi chưa sang tên, quyền sử dụng đất có thể được chuyển nhượng trong các trường hợp sau:

3.1. Bên nhận thế chấp xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận thế chấp được xử lý tài sản thế chấp trong các trường hợp sau:

(1). Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

(2). Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của luật.

(3). Trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc luật có quy định.

Việc xử lý tài sản thế chấp có thể được thực hiện theo thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp thông qua một trong những phương thức quy định tại khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể như sau:

(1). Bán đấu giá tài sản;

(2). Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

(3). Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

(4). Phương thức khác.

Vậy theo quy định trên, bên nhận nhận thế chấp được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác hoặc đấu giá quyền sử dụng đất để xử lý tài sản thế chấp theo quy định pháp luật, dù chưa thực hiện thủ tục sang tên.

3.2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện trước ngày 01/7/2014

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có”.

Vậy trong trường hợp này, người sử dụng đất nộp đơn đề nghị cơ quan đăng ký đất đai cấp trực tiếp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới mang tên mình, không cần thực hiện thủ tục sang tên. 

3.3. Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 44 Luật Đất đai 2024: 

“3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người nhận thừa kế”. 

Theo đó, trường hợp này, người nhận thừa kế dù không được trực tiếp nhận quyền sử dụng đất, không được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đứng tên người để lại thừa kế. 

>>XEM THÊM: 

MUA BÁN ĐẤT BẰNG GIẤY VIẾT TAY CÓ HIỆU LỰC PHÁP LUẬT KHÔNG?

4. Công ty Luật Hùng Phí – Công ty Luật uy tín, Luật sư đất đai giỏi

Công ty Luật Hùng Phí – Công ty Luật uy tín, Luật sư đất đai giỏi

Công ty Luật Hùng Phí, tự hào là thương hiệu Hãng Luật uy tín, tận tâm tại Việt Nam với nhiều năm kinh nghiệm, có thế mạnh nổi bật về các Dịch vụ đất đai, bao gồm dịch vụ Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai và dịch vụ Luật sư đất đai uy tín, chuyên nghiệp.

Luật sư đất đai uy tín của Luật Hùng Phí với kiến thức chuyên sâu về lĩnh vực đất đai và nhiều năm kinh nghiệm tham gia giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai có tính chất phức tạp, mang yếu tố nước ngoài sẽ tiếp nhận và giải quyết các vấn đề pháp lý về đất đai của khách hàng một cách chuyên nghiệp và tận tâm, mang đến cho Quý khách hàng sự yên tâm, chắc chắn khi sử dụng dịch vụ. 

Đối với tranh chấp đất đai, Luật sư tố tụng giỏi tại Luật Hùng Phí sẽ đồng hành, đại diện Quý khách hàng tham gia toàn bộ quá trình giải quyết tranh chấp, từ giai đoạn tư vấn, chuẩn bị hồ sơ, đến giai đoạn tố tụng, xét xử vụ án và thi hành án, bảo đảm tối đa quyền lợi hợp pháp, chính đáng của Quý khách hàng.

Ngoài ra, Chúng tôi cung cấp giải pháp pháp lý toàn diện, chuyên sâu và hiệu quả về lĩnh vực đất đai với các dịch vụ thế mạnh sau đây: 

– Dịch vụ tư vấn pháp lý về quyền sử dụng đất đai: Luật sư tư vấn về điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, giúp Quý khách hàng tuân thủ quy định pháp luật, đảm bảo an toàn pháp lý giao dịch. 

– Dịch vụ tư vấn thủ tục hành chính về đất đai: Luật sư tư vấn, thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, sang tên, công chứng hợp đồng, xin cấp sổ đỏ, xin giấy phép xây dựng, hợp thức hóa tài sản gắn liền với đất, đăng ký giao dịch bảo đảm bất động sản, tách thửa, hợp thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và các vấn đề liên quan đến quy hoạch,… 

– Dịch vụ Luật sư soạn thảo, rà soát hợp đồng: Luật sư soạn thảo, rà soát hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc, cho thuê, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất,… Hợp đồng được Luật sư soạn thảo chặt chẽ, đúng quy định pháp luật, phòng ngừa rủi ro pháp lý do hợp đồng vô hiệu, tăng độ tin cậy và tính chuyên nghiệp trong giao dịch. 

– Dịch vụ Luật sư tư vấn đầu tư và kinh doanh bất động sản: Luật sư rà soát các hợp đồng mua bán, cho thuê, liên doanh,… từ đó nhận diện và đánh giá rủi ro pháp lý, đưa ra tư vấn chiến lược và các giải pháp hiệu quả, tạo nền tảng vững chắc cho kế hoạch kinh doanh dài hạn của Quý khách hàng.

>>XEM THÊM: 

TỔNG ĐÀI LUẬT SƯ TƯ VẤN ĐẤT ĐAI – 0962 75 28 38

Trên đây là nội dung và thông tin về CÓ ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHƯA SANG TÊN? mà Công ty Luật Hùng Phí xin kính gửi đến Quý khách hàng. Nếu Quý khách còn vướng mắc về vấn đề này hay cần luật sư tư vấn đối với trường hợp, vụ việc cụ thể của mình, Quý khách hãy vui lòng liên hệ luôn hôm nay với Luật sư của Công ty Luật Hùng Phí để được Chúng tôi hỗ trợ, tư vấn kịp thời.

Thông tin liên hệ:

Công ty Luật Hùng Phí

Điện thoại: 0962 75 28 38

Email: info@hungphi.vn

Website: hungphi.vn

Trân trọng cảm ơn Quý khách hàng!