Việc mua đất từ người được ủy quyền tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý mà không phải ai cũng biết. Vậy những rủi ro đó là gì? Làm thế nào để phòng tránh? Để hiểu rõ hơn về vấn đề này mời bạn tham khảo bài viết “Các rủi ro tiềm ẩn khi mua đất từ người được ủy quyền“.

Các rủi ro tiềm ẩn khi mua đất từ người được ủy quyền

1. Người được ủy quyền có được bán đất cho người khác?

Ủy quyền là việc thỏa thuận của các bên theo đó bên được ủy quyền sẽ có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.

Khoản 1 Điều 141 Bộ luật dân sự 2015 quy định về phạm vi đại diện như sau:

“1. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:

a) Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

b) Điều lệ của pháp nhân;

c) Nội dung ủy quyền;

>>XEM THÊM: Một người được sở hữu tối đa bao nhiêu m2 đất thổ cư?

2. Các rủi ro tiềm ẩn khi mua đất từ người được ủy quyền

2.1 Hợp đồng bị vô hiệu

Khi mua đất từ người được ủy quyền cần lưu ý đến hình thức hợp đồng chuyển nhượng đất và hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng đất. Bởi, nếu không đảm bảo về điều kiện về hình thức thì hợp đồng mua bán đất có thể bị coi là vô hiệu.

Tại Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức của hợp đồng như sau:

“Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Mặt khác, tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng quy định:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…”

Căn cứ vào các quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng đất thuộc trường hợp bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực.

Vì vậy khi ký kết hợp đồng mua bán đất từ người được ủy quyền, người mua cần chú ý xem hợp đồng này đã được công chứng, chứng thực hay chưa để tránh việc sau này khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu do vi phạm hình thức hợp đồng. Khi đó quyền lợi của bên mua sẽ không được pháp luật bảo đảm.

Ngoài ra, liên quan đến hợp mua bán đất và hợp đồng ủy quyền bán đất, khi mua đất từ người được ủy quyền để tránh hợp đồng mua bán đất bị vô hiệu cũng cần lưu ý các vấn đề như:

• Thông tin liên quan đến người bán và người được ủy quyền bán đất;
• Điều khoản về phạm vi đại diện trong hợp đồng ủy quyền (xác định người được ủy quyền có được toàn quyền quyết định việc mua bán đất hay không?);
• Thời hạn của hợp đồng ủy quyền;
• Các nội dung về quyền và nghĩa vụ của các bên;…

>>XEM THÊM: Mua bán đất bằng giấy tờ viết tay có hiệu lực không?

2.2 Trách nhiệm nộp thuế

Tại b.2 điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định như sau:

“Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản”

Theo quy định trên, người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền chuyển nhượng nhà đất là người ủy quyền. Trường hợp các bên thỏa thuận khác thì thực hiện theo thỏa thuận.

Do đó, khi mua đất từ người được ủy quyền, cần xem trong hợp đồng chuyển nhượng đất và hợp đồng ủy quyền đã có thỏa thuận về việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế chưa. Trường hợp chưa có thỏa thuận thì người ủy quyền (tức người sở hữu bất động sản) phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế.

Việc kiểm tra kỹ nội dung này trong hợp đồng nhằm tránh những rủi ro liên quan đến nghĩa vụ tài chính.

>>XEM THÊM: Đất của cơ sở tôn giáo được chuyển nhượng, tặng cho không?

3. Câu hỏi thường gặp

3.1 Hợp đồng ủy quyền có thời hạn bao lâu?

Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hạn ủy quyền như sau:

“Điều 563. Thời hạn ủy quyền

Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.”

Theo quy định trên, thời hạn của hợp đồng ủy quyền sẽ do các bên thỏa thuận cụ thể hoặc tới khi hoàn thành công việc đã ủy quyền. Trường hợp các bên không có thỏa thuận về thời hạn thì hiệu lực của hợp đồng ủy quyền là 01 năm từ ngày xác lập việc ủy quyền.

3.2 Làm thế nào để biết đất có đang tranh chấp hay không?

Có thể liên hệ với UBND xã hoặc mọi người xung quanh nơi có nhà, đất chuyển nhượng để biết đất có bị tranh chấp hay không, đồng thời có thể biết thêm thông tin về nguồn gốc đất cũng như tình trạng sử dụng đất.

3.3 Công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất ở đâu?

Căn cứ theo  điểm d khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Trên đây là nội dung Các rủi ro tiềm ẩn khi mua đất từ người được ủy quyền mà Công ty Luật Hùng Phí xin gửi đến Quý khách hàng để tham khảo. Nếu Quý khách còn vướng mắc về vấn đề này hay cần luật sư tư vấn đối với trường hợp, vụ việc cụ thể của mình, Quý khách hãy vui lòng liên hệ luôn hôm nay với Luật sư của Công ty Luật Hùng Phí để được hỗ trợ, tư vấn kịp thời.

Thông tin liên hệ:

Công ty Luật Hùng Phí

Điện thoại: 0962 75 28 38

Email: info@hungphi.vn

Website: hungphi.vn

Trân trọng cảm ơn Quý khách hàng!